Avec la nouvelle taxation des plus-values, la valeur des immeubles détenus par une société pèse directement sur la valeur de ses actions au 31 décembre 2025. Encore faut-il que cette valeur tienne la route face à l’administration. Notre partenaire, le Bureau d’Expertises Nicolaï & Associés, explique pourquoi une évaluation immobilière doit être objective, motivée et défendable.
Une méthode adaptée à chaque type de bien
Un immeuble ne se valorise pas au barème, et il n’existe pas de méthode unique. Pour un bien résidentiel, l’approche par comparaison prime : la valeur se déduit des transactions récentes de biens similaires, ajustées selon la localisation, l’état et la performance énergétique. Pour un immeuble professionnel, de bureaux ou de rapport, l’approche par le rendement prend le relais : la valeur découle des revenus locatifs, effectifs ou potentiels, rapportés au taux de rendement attendu par le marché. Dans bien des cas, l’expert croise les deux approches, et le choix comme la pondération des méthodes font partie intégrante de la motivation du rapport.
Un marché qui n’a pas évolué partout de la même façon
La date de référence ne se lit pas de la même manière selon le segment. En 2025, le résidentiel a bénéficié d’une conjoncture favorable, la logistique et le semi-industriel sont restés bien orientés, tandis que les bureaux ont connu un marché contrasté, les surfaces récentes et bien situées se démarquant des surfaces anciennes ou périphériques. Le commerce est, lui, resté très hétérogène selon l’implantation. La nature du bien détermine donc à la fois la méthode et la lecture du marché à la date retenue.
Pourquoi la motivation fait toute la différence
Localisation, état, vétusté, performance énergétique, potentiel locatif, contraintes urbanistiques : chaque immeuble réunit un ensemble de facteurs qui lui sont propres. Une évaluation sérieuse ne se contente pas d’annoncer un chiffre ; elle expose le raisonnement, les comparables et les méthodes retenues. C’est cette motivation qui donne au rapport sa solidité et lui permet d’être opposable, le cas échéant, à l’administration ou à un tiers. Une valeur qui ne s’explique pas est une valeur qui se conteste.
Une évaluation solide grâce à l’alliance BCGFi et expert immobilier
Implanté en Brabant wallon depuis plus de trente ans, le Bureau d’Expertises Nicolaï & Associés réunit une équipe de huit personnes, dont six experts, et intervient régulièrement comme expert désigné en matière judiciaire et fiscale. En collaboration avec BCGFi, il prend en charge le volet immobilier : détermination de la valeur vénale à la date de référence, validée par un expert assermenté, et rapport motivé directement exploitable dans votre dossier.
En résumé, la valeur de vos immeubles au 31 décembre 2025 influence directement celle de vos actions, et elle doit reposer sur une méthode adaptée au bien, une lecture fine du marché et une motivation solide. Votre société détient un ou plusieurs immeubles ? Parlez-en à votre gestionnaire BCGFi, qui coordonnera l’intervention de l’expert immobilier dans votre dossier de valorisation.
