Après un premier épisode consacré à la fin progressive des réductions d’impôt (à relire ici), la saga sur la réforme de l’IPP se poursuit avec un sujet qui touche directement le portefeuille de nombreux ménages : la fiscalité du crédit hypothécaire. L’année 2025 marque un véritable tournant. Après plusieurs réformes régionales successives, de nouvelles mesures réduisent encore les avantages liés aux emprunts immobiliers. Que vous soyez propriétaire, investisseur ou futur acquéreur, ces changements méritent toute votre attention.
La fin du Chèque Habitat wallon
Introduit en 2016, le Chèque Habitat constituait l’un des principaux avantages fiscaux accordés aux Wallons qui finançaient leur habitation propre par un crédit hypothécaire. À partir du 1er janvier 2025, ce régime disparaît pour les nouveaux emprunts : les crédits conclus à compter de cette date n’y donneront plus droit, même si toutes les autres conditions sont remplies. Bonne nouvelle toutefois, les contribuables qui en bénéficiaient déjà avant le 31 décembre 2024 conservent leurs droits selon les règles en vigueur lors de la conclusion de leur crédit.
La prudence reste de mise pour les refinancements. Si certaines opérations permettaient jusqu’ici de maintenir l’avantage existant, la suppression du Chèque Habitat impose désormais d’analyser les conséquences avec davantage d’attention. Les situations de divorce, de sortie d’indivision ou de reprise d’encours sont devenues plus complexes et appellent souvent une analyse personnalisée. Avant toute signature, il est vivement recommandé de vérifier l’impact fiscal global de l’opération.
Investisseurs immobiliers : la fin de la déduction des intérêts
La suppression du Chèque Habitat a beaucoup retenu l’attention, mais une autre mesure, plus discrète, pourrait peser encore plus lourd. À partir des revenus 2025 (déclaration 2026), la déduction des intérêts d’emprunt disparaît pour les biens autres que l’habitation propre : biens mis en location, immeubles de rapport, secondes résidences et acquisitions réalisées à titre d’investissement. Là où ces intérêts pouvaient, sous conditions, réduire la base imposable, cette possibilité s’efface. Pour de nombreux investisseurs, cela se traduit par une hausse de la charge fiscale et une rentabilité nette amoindrie, rendant l’analyse financière préalable plus indispensable que jamais.
Un patchwork régional à décrypter
La fiscalité des crédits hypothécaires est devenue un véritable patchwork régional. En Wallonie, le Chèque Habitat reste applicable aux crédits conclus jusqu’au 31 décembre 2024, mais plus aux nouveaux ; les anciens régimes (Bonus Logement et dispositifs transitoires) continuent toutefois de produire leurs effets pour ceux qui y avaient déjà droit. En Flandre, le Bonus Logement a été supprimé depuis plusieurs années pour les nouveaux emprunts, le régime historique restant acquis aux bénéficiaires existants. À Bruxelles, le Bonus Logement n’est plus accessible et la Région privilégie désormais les réductions de droits d’enregistrement à l’achat.
Le constat est clair : les avantages fiscaux liés aux crédits hypothécaires se réduisent partout en Belgique. Cela ne rend pas un projet immobilier moins intéressant, mais déplace l’analyse vers des critères concrets : le coût réel du financement, la capacité de remboursement, la rentabilité du projet, les éventuelles économies de droits d’enregistrement et les conséquences fiscales à long terme. Les choix immobiliers doivent donc être guidés davantage par des considérations économiques que par la seule optique fiscale.
Faites analyser votre projet avant de vous engager
Chaque projet immobilier est unique. Un refinancement, une reprise d’emprunt, une acquisition locative ou l’achat d’une nouvelle habitation peuvent entraîner des conséquences fiscales très différentes selon votre situation personnelle et la date de votre crédit. Réalisée en amont, une analyse préalable permet souvent d’éviter les mauvaises surprises et d’optimiser durablement votre situation. Vous avez un projet immobilier en 2026 ? Nos experts BCGFi examinent avec vous les impacts fiscaux et financiers afin de vous permettre de décider en toute sérénité.
