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Contrat de bail non enregistré : remboursement des indexations par le propriétaire

En tant que propriétaire, l’enregistrement d’un contrat de bail locatif est une obligation légale. 

Bien que les sanctions soient rares en cas de non-enregistrement, cette formalité présente des avantages considérables. 

Cependant, le non-respect de cette obligation peut avoir des conséquences financières pour le propriétaire, notamment en ce qui concerne les indexations de loyer.

Exemple : demande de remboursement des indexations

Sophie s’interroge sur une situation délicate : « Je loue une maison à une personne, mais je n’ai pas enregistré de bail depuis plusieurs années. Je veux vendre cette maison, mais la locataire me réclame les indexations du loyer que j’ai perçues depuis 4 ans. Est-ce que cela est normal ? Suis-je obligée de payer les indexations perçues ? »

Malheureusement pour Sophie, la réponse est oui. 

Selon le décret entré en vigueur le 1ᵉʳ septembre 2018, un bail doit être enregistré pour que le propriétaire puisse percevoir des indexations de loyer. 

Depuis le 1ᵉʳ novembre 2022, il est également nécessaire d’enregistrer le certificat de performance énergétique (PEB). 

Le locataire peut donc remonter jusqu’à cinq ans en arrière pour demander le remboursement des indexations payées.

Obligation d'enregistrement du bail

L’enregistrement du bail est une démarche obligatoire pour le propriétaire qui doit être réalisée dans les deux mois suivant la conclusion du contrat comme le rappelle So Cosy.

Cette procédure est gratuite. En cas de non-enregistrement, le propriétaire risque une amende de 25 €, bien que cette sanction soit rarement appliquée. Outre l’interdiction d’indexer le loyer, aucune autre sanction n’est prévue.

À noter que le locataire peut également enregistrer le bail, bien que cela ne soit pas une obligation pour lui.

Comment enregistrer un bail ?

L’enregistrement du bail peut se faire par la poste, en utilisant un document standard, ou en ligne via le site MyMinfin dans l’onglet « Accueil – Mon habitation et mes biens immobiliers – Faire enregistrer un contrat de bail (MyRent)« .

Avantages de l'enregistrement du bail

Le SPF Finances rappelle que l’enregistrement du bail confère une « date certaine » au contrat, rendant cette date incontestable et le contrat opposable aux tiers. Cela signifie qu’il doit être respecté tant par les signataires que par les non-signataires du contrat.

Pour le locataire, un bail enregistré offre une protection en cas de vente du bien. Le nouveau propriétaire sera tenu de respecter le contrat existant, évitant ainsi au locataire d’être expulsé sans préavis. 

En revanche, si le bail n’est pas enregistré et qu’il a été conclu pour plus de trois ans, le locataire peut partir sans préavis.

Vérification de l'enregistrement du bail

Les locataires peuvent vérifier si leur contrat de bail est bien enregistré en se rendant sur MyMinfin, dans l’onglet « Consulter mes baux de location« . Si le contrat y figure, il est enregistré.

Enregistrement de bail : une formalité qui offre de la sécurité !

En conclusion, l’enregistrement du bail est une formalité essentielle qui protège à la fois le propriétaire et le locataire. 

En cas de non-enregistrement, le propriétaire ne peut pas percevoir les indexations de loyer et risque de devoir rembourser les sommes perçues indûment. 

Pour éviter de telles complications, il est fortement recommandé de s’assurer que tous les baux sont dûment enregistrés dans les délais légaux.


Photos générées pour BCGFi via Midjourney. 

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