Déclaration de biens immobiliers étrangers en Belgique

Si vous possédez un bien immobilier à l’étranger, vous devez déclarer celui-ci dans votre déclaration fiscale belge. Oui, même si vous payez des impôts sur ce bien dans le pays dans lequel il est situé !

Depuis quelques années déjà, la Belgique était dans le viseur de la Communauté européenne, celle-ci considérant que la base de calcul de ce bien étranger, prise en compte par la Belgique, était contraire au droit européen. En novembre dernier, la Belgique a été condamnée à une astreinte de 7.500 € par jour. La Belgique a donc (enfin) changé son système de déclaration.

Une loi modifiant la méthode de déclaration a été publiée au Moniteur belge le 25 février dernier.

Cette loi entrera en vigueur pour la déclaration fiscale relative aux revenus de l’année 2021 (déclaration qui devra être déposée en 2022). Toutefois, tout contribuable belge qui possède un bien à l’étranger au 31 décembre 2020 ou qui va en acquérir un, doit communiquer un certain nombre de données à l’administration fiscale belge avant le 31 décembre 2021.

Quelles sont ces modifications ?

Jusqu’à présent, on déclarait un bien immobilier situé à l’étranger en tenant compte de la valeur locative brute de ce bien, diminuée de l’impôt payé à l’étranger.

Désormais, le bien situé à l’étranger se verra attribuer un revenu cadastral. De cette manière, ce bien sera imposé exactement comme les revenus d’un bien immobilier situé en Belgique, c’est-à-dire sur base du revenu cadastral.

Toutefois, tout comme précédemment, le revenu immobilier étranger est, en fonction de conventions internationales, exonéré d’impôt en Belgique. Il intervient tout de même dans la détermination du taux qui s’applique aux autres revenus du contribuable. Une fois le taux déterminé, la partie d’impôt belge relative au bien situé à l’étranger, est éliminée de l’impôt.

Qui est concerné par la modification ?

Toute personne (physique ou morale) qui détient un droit sur un bien, c’est-à-dire les pleins propriétaires, les emphytéotes et les usufruitiers sont concernés par cette modification.

Il existe toutefois une exception pour les sociétés belges qui détiennent des biens immobiliers à l’étranger. Aucun revenu cadastral ne sera déterminé étant donné que celui-ci n’est pas utilisé pour déterminer la base imposable à l’impôt des sociétés.

Que devra-t-on déclarer ?

Dorénavant, il faudra déclarer le revenu cadastral. Afin d’avoir un traitement égal entre les biens situés à l’étranger et ceux situés en Belgique on ne pourra toutefois plus déduire du montant déclaré l’impôt qui aura été payé à l’étranger.

Comment l’administration va-t-elle déterminer ce revenu cadastral ?

L’administration fiscale belge va appliquer les mêmes règles que celles qu’elle applique pour déterminer un revenu cadastral pour des biens situés en Belgique, à savoir la valeur locative normale nette au 1er janvier 1975. A cette valeur locative, on appliquera le taux de 5,3 % pour déterminer la valeur du revenu cadastral.

Si aucune référence n’est disponible pour déterminer cette valeur, on prendra en compte la valeur vénale normale actuelle à laquelle sera appliqué un facteur de correction à déterminer chaque année (pour l’année 2020 le facteur de correction s’élève à 15,036).

Les terrains situés à l’étranger seront également concernés par la nouvelle loi. Pour cette catégorie, la Belgique va simplement appliquer un tarif de 2 € par hectare.

Comment communiquer l’information ?

Il est évident que pour pouvoir attribuer un revenu cadastral, l’administration fiscale belge doit connaitre l’existence du bien immobilier situé à l’étranger. Et c’est là que la loi fait apparaitre de nouvelles obligations.

Elle impose en effet à tout propriétaire d’un bien de déclarer spontanément toute acquisition ou toute vente d’un bien situé à l’étranger. Ceux-ci ont quatre mois à dater de l’acquisition / vente pour faire cette déclaration à l’état.

Pour ceux qui possèdent déjà un bien immobilier à l’étranger au 31 décembre 2020, ils ont jusqu’au 31 décembre 2021 pour faire cette déclaration.

A ce jour on ne connait pas encore les modalités pratiques relatives à cette déclaration mais nous ne manquerons pas de vous tenir informé de celles-ci. Il est possible que les personnes qui aient déclaré un bien immobilier dans leur dernière déclaration, soient contactées spontanément par l’administration mais rien n’est encore sûr.

Que se passe-t-il si je ne communique aucune information à l’administration fiscale ?

Comme toujours le législateur a prévu des sanctions : des amendes qui peuvent aller de 250 € à 3.000 € !

Ne perdez pas de vue également que les administrations fiscales des différents pays communiquent de plus en plus et qu’il devient dès lors difficile de cacher au fisc belge l’existence d’un bien situé à l’étranger et ce, quel que soit le pays dans lequel est situé le bien.

Et pour les biens situés en Belgique y a-t-il du changement ?

Il n’y a pas de changement dans la méthode de détermination des revenus cadastraux mais des sanctions existent déjà lorsqu’un propriétaire d’un bien situé en Belgique ne communique pas à l’administration les éléments suivants :

  • L’acquisition ou la location des immeubles neufs ;
  • L’achèvement de travaux immobiliers ayant pour impact une modification importante du bien ;
  • Le changement du mode d’exploitation (bâtiment privé qui devient commercial), la transformation ou l’amélioration des immeubles non bâtis.

Ces changements doivent être déclarés dans les 30 jours de leur survenance.

Si le propriétaire ne déclare pas spontanément ces faits à l’administration, les sanctions administratives s’élèveront à minimum 250 € et maximum 3.000 €.

Il s’agit donc d’une étape et d’un changement important dans le mode de déclaration des revenus immobiliers.

Notre équipe ne manquera pas de vous accompagner au mieux dans ces démarches.